TL;DR

Cinco frases acaban con los reclamos sobre techos de California más rápido que cualquier otra cosa: “la fuga ha estado ahí por un tiempo”, “la noté el año pasado”, “es necesario reemplazar todo el techo”, “aceptaré todo lo que me ofrezcas” y “no tengo recibos ni fotos”. Cada uno le da al ajustador una razón para aplicar exclusiones por desgaste, reducir el alcance o cerrar el archivo por el valor real en efectivo en lugar del costo de reemplazo. Las secciones 790.03 y 2071 del Código de Seguros de California brindan a los propietarios protecciones específicas que la mayoría de la gente nunca usa. Esta guía cubre el lenguaje exacto que se debe evitar, qué decir en su lugar y cómo documentar un reclamo por techo de San Diego para que el informe del ajustador funcione a su favor.

Cómo los ajustadores clasifican los reclamos por techos (y por qué sus palabras deciden el balde)

Cada reclamo de techo se clasifica en uno de tres grupos antes de que el ajustador escriba la primera línea del informe:

  1. Peligro cubierto, valor del costo de reposición (RCV): pago total para reemplazar el techo, depreciación reembolsada una vez finalizado el trabajo.
  2. Peligro cubierto, valor real en efectivo (ACV): pago menos depreciación, a menudo entre un 40 y un 60 por ciento menos en un techo más antiguo.
  3. Exclusión por desgaste o mantenimiento: denegación o pago parcial únicamente por daños interiores incidentales

El cubo se decide por dos cosas: la evidencia física en el techo y las declaraciones tuyas grabadas. Un techo de San Diego con protección contra el viento transparente sobre tejas instaladas en 2019 debería aterrizar en el primer cubo. El mismo techo puede terminar en el tercer cubo si le dice al ajustador que “tiene la intención de que lo revisen durante un par de años”. Mismo daño, cucharón diferente, oscilación de $25,000 en un reemplazo típico.

Esto no es paranoia. El Código de Seguros de California 2071 (el formulario estándar contra incendios y accidentes que utiliza toda póliza para propietarios de viviendas en California) otorga a las aseguradoras el derecho de rechazar reclamaciones por pérdidas causadas por “la negligencia del asegurado en utilizar todos los medios razonables para salvar y preservar la propiedad”. Los ajustadores están capacitados para escuchar el lenguaje que respalda un hallazgo de negligencia. Su trabajo el día de la inspección es no darles nada.

Las 10 frases que perjudican tu reclamo (y qué decir en su lugar)

El patrón en los diez: la mala frase ofrece un hecho que ayuda al portador, a menudo un hecho que en realidad no se sabe con certeza. La frase de reemplazo lo mantiene preciso, específico para el evento de pérdida y dentro de lo que puede probar.

No digasPor qué dueleDi en su lugar
”La filtración ha estado ahí por un tiempo”.Desencadena exclusiones por desgaste y negligencia según CA 2071.”Noté manchas de agua después de la [fecha específica de la tormenta]”.
”Lo noté el año pasado”.Los documentos de conocimiento previo pueden anular la cobertura por informes retrasados.”Estoy informando esto dentro del período de notificación requerido por mi póliza”.
”Es necesario reemplazar todo el techo.”El ajustador solo analiza lo que usted reclama, no lo que usted también podría tener.”Por favor documente todos los daños que encuentre, incluido todo lo que no haya visto todavía”.
”Aceptaré todo lo que me ofrezcas”.Renuncia a su derecho a negociar, complementar o invocar tasación.”Me gustaría revisar su alcance y estimación antes de responder”.
”No tengo recibos ni fotos”.Le entrega al transportista el argumento de la depreciación sin pruebas en contra.”Permítanme revisar mis registros y enviar por correo electrónico lo que encuentre antes del [fecha]”.
”Mi techador dijo que todo el techo está derribado”.La opinión de un contratista no es lenguaje de política, pero el transportista la utilizará para argumentar una condición preexistente.”Tengo un presupuesto independiente de un techador autorizado si desea una copia”.
”Creo que es viejo, tal vez 20 años”.Ofrece voluntariamente una estimación de edad que activa ACV en lugar de RCV.”Confirmaré la antigüedad del techo a partir de mis registros de compra o de mi historial de permisos”.
”Sólo gotea cuando llueve mucho”.Enmarca el daño como ocasional, no impulsado por tormentas.”La fuga apareció después de [la fecha de la tormenta]. Antes de eso, no había señales en el interior”.
”Traté de parchearlo yo mismo.”El trabajo de bricolaje puede anular la garantía y provocar exclusiones de póliza por reparaciones poco realizadas.”Puse lonas en el área para evitar daños mayores, según el deber de mi política de mitigar”.
”Sólo quiero que esto termine de una vez”.Señales de que aceptarás la primera oferta. Los ajustadores toman nota de esto palabra por palabra.”Quiero asegurarme de que el alcance capte todos los daños antes de llegar a un acuerdo”.

Qué documentar ANTES de la visita del ajustador

El informe del ajustador se construye a partir de lo que ve, lo que mide y lo que usted le da. Si se presenta sin nada, el informe se redactará a favor del transportista. Aparece con un paquete y la conversación cambia.

La lista de verificación previa a la visita:

  • Fotos de los daños con fecha estampada. Cada elevación del techo, cada gotera interior, cada plafón. Los metadatos del teléfono reciben una marca de tiempo automáticamente. Si tiene fotografías anteriores a la pérdida (listado de bienes raíces, fotos familiares con el techo al fondo, tomas con drones), sáquelas también.
  • Datos meteorológicos para la fecha de la pérdida. Base de datos de eventos de tormentas de la NOAA para el condado de San Diego, además de capturas de pantalla de Weather Underground o mapas de cortes locales de SDG&E. Vincula el daño a una fecha específica y a un evento específico.
  • Prueba de antigüedad del techo. Registros de permisos (busque en el portal de servicios de desarrollo de la ciudad de San Diego o en su municipio), factura previa del techo, inspección de la vivienda desde la compra o divulgación del vendedor.
  • Página de declaraciones de póliza. Confirma su tipo de cobertura (RCV vs. ACV), deducible, deducible de viento/granizo si está separado y cualquier endoso específico del techo.
  • Un estimado independiente de un techador con licencia de San Diego. No es obligatorio, pero establece un número de referencia. Si el alcance del ajustador es un 40 por ciento inferior a su estimación, usted tiene la ventaja. Conectamos a los propietarios de viviendas con techadores locales examinados que escriben estimaciones en formato Xactimate que coinciden con lo que utilizan los transportistas.
  • Un documento con el cronograma. Cuándo ocurrió la pérdida, cuándo la notó, cuándo la mitigó o la mitigó, cuando llamó al transportista. Manténgalo objetivo y fechado.

Para obtener un recorrido más profundo sobre cómo crear este paquete, consulte nuestra guía paso a paso sobre reclamos de seguro de techo.

Qué hacer DURANTE la inspección

El ajustador de una compañía aérea de California normalmente llegará entre 7 y 21 días después de su primer aviso de pérdida. El Código de Seguros de California 790.03(h) establece el estándar de prácticas de reclamos injustos: deben comunicarse con prontitud, investigar de manera justa y explicar las decisiones de cobertura por escrito. La mayoría de los ajustadores cumplen. Algunos no lo hacen. De cualquier manera, usted controla el día de la inspección por su parte.

Normas básicas para la visita:

Pregunte acerca de las declaraciones grabadas. California es un estado de consentimiento de dos partes para las grabaciones (Código Penal 632). Si el ajustador quiere grabar la conversación, primero debe preguntar. Puedes rechazarlo. Si está de acuerdo, también puede grabar su propia copia. Las declaraciones grabadas guardan sus palabras en el archivo para siempre, así que piénselo detenidamente antes de dar su consentimiento en el acto. La mayoría de los abogados de asegurados recomiendan rechazarla y ofrecer una declaración escrita, lo que le da tiempo para ser preciso.

Haga que su techador esté allí si es posible. Un techador autorizado en la escalera con el ajustador atrapa los elementos del alcance que el ajustador podría pasar por alto (borde de goteo, protección contra hielo y agua en valles, reemplazo de tapajuntas, mejoras de contrapiso requeridas por el código). El ajustador no tiene que estar de acuerdo con el techador, pero la conversación queda documentada en el expediente. Habitualmente conectamos a los propietarios de viviendas de San Diego con techadores que se presentarán a la visita del perito sin costo alguno como parte de la redacción del presupuesto.

No dejes solo al ajustador en el techo si puedes evitarlo. No por ningún motivo de conspiración. El problema es que cualquier cosa que el ajustador vea y no anote es algo que no se puede apelar más adelante. Caminar juntos por el tejado significa que ambos ven el mismo daño al mismo tiempo.

Manténgase alejado del tema de la culpa, la culpa o las condiciones previas. Responda preguntas específicas sobre el evento de pérdida. No ofrezca voluntariamente historial de mantenimiento, reclamos anteriores sobre otras propiedades u opiniones sobre el estado general de su techo.

Tome sus propias fotografías durante la inspección. Cada punto que mide el ajustador, cada cuadrado de prueba que corta, cada tapajuntas que retira. Si el informe posterior dice “no se observaron daños en la elevación oeste” y sus fotografías muestran lo contrario, tiene motivos para solicitar un suplemento.Obtenga una copia de las medidas y fotografías del ajustador. Según el Código de Seguros de California 2071, las aseguradoras de California deben proporcionar una copia de cualquier informe de inspección y documentación de respaldo previa solicitud por escrito. Solicitar por escrito dentro de las 48 horas siguientes a la visita.

Cómo leer el informe del liquidador

El informe (a menudo llamado “alcance de la pérdida” o “estimación”) suele llegar entre 7 y 30 días después de la inspección. Es una copia impresa de Xactimate o Symbility, desglosada por especialidad. Llévelo una vez y luego revíselo metódicamente.

Cosas que se deben verificar en cada informe de reclamo de techo:

  • Cuadrados contados. Un “cuadrado” son 100 pies cuadrados de superficie del techo. Verifique la huella real de su techo más el factor de inclinación. Un ajustador que cuenta 22 cuadrados en un techo que en realidad tiene 28 tiene un alcance inferior al 27 por ciento.
  • Desgarro incluido. El alcance del reemplazo debe incluir el desgarro del techo existente (a menudo aparece como “eliminar las tejas existentes”), tarifas de eliminación y una nueva capa. Si solo aparece “superposición”, se le está asignando una escala que probablemente viola el código actual.
  • Contrapiso. El Título 24 de California y el Código Residencial de California de 2022 exigen fieltro sintético o dos capas de fieltro n.º 30 debajo de las tejas en la mayoría de los microclimas de San Diego. Si la línea de pedido muestra fieltro n.° 15, retroceda.
  • Cobertura de actualización de código (Ordenanza o Ley). La mayoría de las pólizas para propietarios de viviendas de CA incluyen una cobertura de actualización de código del 10 por ciento automáticamente, a veces más. Esto cubre el costo de llevar el techo al código actual incluso si no era necesario cuando se instaló originalmente. Ejemplos: borde de goteo, escudo de hielo y agua en valles, clips de huracanes. Si su alcance no incluye elementos de código, pregunte por qué.
  • Borde de goteo, tapajuntas, valle de metal, cumbrera. Estos son costos reales. Muchas estimaciones con un alcance insuficiente las omiten por completo.
  • Impuesto sobre las ventas y gastos generales/ganancias. Los transportistas de California deben impuestos sobre las ventas sobre materiales y gastos generales/ganancias (O&P) cuando se requieren tres o más transacciones (boletín 2014-3 del Departamento de Seguros de California). El techado por sí solo suele ser un oficio, pero si el reclamo involucra reparación de paneles de yeso, pintura y techado, generalmente se aplica O&P.
  • Cálculo de depreciación. Las liquidaciones de ACV deprecian el valor del techo por antigüedad. Un tejado de 12 años con una especificación de material de 25 años se deprecia aproximadamente un 48 por ciento. Confirme que la depreciación coincida con la edad real de su techo, no con la estimación del peor de los casos. El monto de la depreciación regresa como depreciación recuperable una vez completado y facturado el trabajo.

Si algo en el informe no cuadra, solicite una nueva inspección o un complemento por escrito. No discutas verbalmente. Las solicitudes por escrito activan la obligación de respuesta documentada del asegurador según el Código de Seguros de CA 790.03.

Cuándo escalar (tasador público, abogado, tasación o queja del departamento)

SituaciónPrimer movimientoSegundo movimiento
El alcance del ajustador está entre un 20 y un 40 por ciento por debajo de la estimación de su techadorSolicitar suplemento por escrito, adjuntar presupuesto independienteSi se le niega, solicite una nueva inspección con su techador presente
Reclamo denegado por “desgaste” con claros daños por tormentaPresente una queja de CDI en insurance.ca.govContratar a un tasador público o un abogado de cobertura
Reclamo retrasado después del plazo de aceptación de 40 días de CA (Código 790.03(h)(4))Demanda escrita citando 790.03, copia CDIRemisión de mala fe a un abogado
La oferta de acuerdo parece baja, pero no se puede explicar por quéContratar a un tasador público con licencia de CA en caso de contingenciaInvocar cláusula de tasación en póliza
El operador se niega a pagar las actualizaciones de código que se le debenDemanda escrita citando respaldo de Ordenanza o LeyDenuncia CDI, luego abogado
Denegación total de una reclamación valorada en más de 20.000 dólaresAbogado de cobertura, generalmente de contingenciaPresentar una demanda si existen elementos de mala fe

Los tasadores públicos en California trabajan en contingencia, generalmente entre el 10 y el 15 por ciento del acuerdo, limitado por el Código de Seguros 15027 de California al 20 por ciento (15 por ciento durante emergencias declaradas por el estado, prohibido durante los primeros 7 días después del desastre). En reclamos de más de $20,000, las matemáticas generalmente favorecen la contratación de uno. Consulte nuestra guía de tasador público para reclamos de techos de California para obtener el desglose completo.Los abogados de cobertura en California suelen trabajar en contingencia para casos de mala fe y se quedan con entre el 33 y el 40 por ciento de la recuperación más los honorarios legales. La mala fe según la ley de California (Egan v. Mutual of Omaha, 1979) es un listón alto, pero paga tanto los beneficios de la póliza como los daños y perjuicios cuando se demuestra.

La cláusula de tasación en su póliza estándar para propietarios de viviendas de California es un proceso de disputa alternativo vinculante: usted elige un tasador, la aseguradora elige un tasador, los dos eligen un árbitro y el panel decide la cantidad. La tasación decide el alcance y el precio, no la cobertura. Si el transportista negó rotundamente el reclamo, la tasación no ayuda.

Protecciones del Código de Seguros de California que la mayoría de los propietarios nunca usan

Estos son los estatutos que convierten una llamada telefónica frustrada en una demanda documentada.

Código de Seguros de CA 790.03(h), Prácticas injustas de resolución de reclamos. Dieciséis comportamientos específicos de los transportistas que son ilegales: no reconocer los reclamos dentro de los 15 días, no aceptarlos o rechazarlos dentro de los 40 días, no proporcionar una explicación razonable para la denegación, obligar a un litigio para recuperar los montos adeudados. Cite esta sección en cualquier comunicación escrita sobre demoras en reclamos o denegaciones irrazonables.

Código de seguros de CA 2071, formulario estándar. El texto de la póliza estándar contra incendios y accidentes que emite cada propietario de vivienda de CA. Define sus deberes (notificar al transportista, proteger la propiedad, presentar una prueba de pérdida) y las obligaciones del transportista (ventana de pago de 60 días después de aceptar la prueba de pérdida, derechos de tasación, limitaciones de la demanda).

Código de Seguros de California 15007 a 15029, Ley de Ajustadores de Seguros Públicos. Requisitos de licencia, límites de tarifas, requisitos de contrato y protecciones específicas al consumidor durante emergencias declaradas.

Código Civil de California 3260 (estatuto de pago puntual, para el contratista). Una vez que el transportista emite el pago, los contratistas deben aplicar fondos al trabajo dentro de los plazos legales. Información útil si su techador se está demorando o si sospecha que se están reteniendo fondos.

Código de Regulaciones de CA Título 10, Capítulo 5, Subcapítulo 7.5 (Reglamentos de Prácticas Justas de Resolución de Reclamaciones). Las regulaciones que hacen cumplir 790.03. Estos otorgan al CDI autoridad para multar a los transportistas por violaciones sistémicas en el manejo de reclamos.

No es necesario ser abogado para citarlos. Una breve frase escrita en cualquier correo electrónico dirigido al transportista (“Considere esto como una solicitud formal según el Código de Seguros de CA 790.03(h)”) cambia el archivo. El encargado del liquidador lo ve. El departamento jurídico lo ve. El tono de la respuesta suele cambiar.

Los ajustadores de notas de microclima de San Diego se equivocan

Los transportistas con sede fuera del estado a menudo clasifican erróneamente los daños en los techos de San Diego. Algunos puntos que vale la pena mencionar si surgen:

  • Los eventos de viento de Santa Ana están bien documentados en los registros de la NOAA; las ráfagas máximas habitualmente exceden las 60 mph en las estribaciones del este del condado de San Diego (Alpine, Ramona, Julian). El viento que se levanta sobre tejas instaladas correctamente por debajo de la clasificación de viento especificada es un peligro cubierto, no el desgaste.
  • Eventos fluviales atmosféricos (enero de 2024, marzo de 2024) generaron reclamaciones por fugas en todo el condado. Relacione la primera aparición de la fuga con la fecha documentada de la tormenta.
  • El rocío de sal costero (La Jolla, Pacific Beach, Carlsbad) acelera la corrosión de los sujetadores. Esto está relacionado en parte con la edad, pero un evento de viento que tira de sujetadores ya corroídos sigue siendo daño por viento si el viento causó el levantamiento real.
  • El ciclo de calor del este del condado (Santee, El Cajon, Lakeside, Poway) provoca ciclos térmicos en las tejas. Se cubren las grietas causadas por una sola tormenta. La pérdida generalizada de gránulos a lo largo de los años no lo es.

Si está presentando un reclamo y el ajustador cita la “edad” general o el “clima de California” como causa, pídale que cite el lenguaje de exclusión específico en su póliza y la evidencia específica en el techo que lo respalda. Se aplica el requisito del Código 790.03(h)(13) de proporcionar una explicación razonable por escrito.

Cómo encaja un techador con licencia en el procesoLa medida más efectiva en un reclamo de techo es tener un techador local con licencia presente en la inspección con un presupuesto escrito listo. No porque el techador anule al ajustador, sino porque la conversación ahora gira en torno a dos personas que suben a los tejados para ganarse la vida en lugar de una sola. El alcance del ajustador tiende a ser más preciso cuando un techador pregunta por qué no se incluyó el borde de goteo.

Conectamos a los propietarios de viviendas de San Diego con techadores locales examinados que:

  • Escriba estimaciones en formato Xactimate que coincidan con lo que utilizan los operadores
  • Presentarse a la inspección del ajustador sin costo como parte del presupuesto.
  • Verificar su propia licencia CSLB C-39 (puede confirmar la licencia de cualquier contratista en la herramienta de verificación de licencia CSLB)
  • Llevar responsabilidad general y compensación laboral.
  • Tener reseñas recientes en Google o Yelp sobre trabajos de reclamo similares

No somos contratistas y no hacemos el trabajo. Lo conectamos con techadores de nuestra red de San Diego que lo hacen. No hay ningún costo para el propietario de la vivienda.

Guías relacionadas si está trabajando en un reclamo:

Preguntas frecuentes

¿Debo grabar la reunión del ajustador? California es un estado de consentimiento bipartidista según el Código Penal 632. Si le dice al tasador que está grabando y él está de acuerdo, la grabación es legal y, a menudo, útil. Si graba sin consentimiento, la grabación es inadmisible y puede enfrentar exposición criminal. La mayoría de los abogados de asegurados recomiendan tomar sus propias notas contemporáneas y capturar fotografías y videos del techo en sí (no de la conversación) durante la inspección.

¿Puedo rechazar una declaración grabada? Sí. No se requieren declaraciones grabadas para presentar un reclamo. En su lugar, puede ofrecer una declaración escrita, lo que le dará tiempo para ser preciso y evitar frases improvisadas que perjudiquen las reclamaciones. Si el transportista insiste, solicite la solicitud por escrito y revise la cláusula de cooperación de su póliza antes de responder. Los abogados de cobertura pueden revisar esto en 15 minutos.

¿Debo dejar solo al ajustador en el techo? No es necesario. La mayoría de los transportistas prefieren que el propietario esté presente de todos modos por razones de responsabilidad. Cuando sea posible, haga que un techador autorizado esté allí con el ajustador. Si no puede estar allí, tome fotografías detalladas del estado del techo inmediatamente antes y después de la inspección para tener una base de referencia.

¿Qué pasa si la oferta del liquidador me está rebajando? Solicite una nueva inspección por escrito, adjunte el presupuesto de su propio techador y cite el Código de seguros de California 790.03(h)(5), que exige una base razonable para las ofertas. Si la brecha es superior al 25 por ciento y el reclamo supera los $15 mil, considere la posibilidad de recurrir a un tasador público en caso de contingencia. Para reclamos de más de $40 mil con documentación clara, un abogado de cobertura puede llevar el caso por litigio de mala fe.

¿Cuándo debería contratar un tasador público? Dos factores desencadenantes claros: el reclamo supera los $20,000 y la primera oferta del transportista está más de un 25 por ciento por debajo de la estimación de su techador, o el reclamo ha sido rechazado o retrasado más allá de la ventana de CA de 40 días. Los PA trabajan en contingencia (del 10 al 15 por ciento en California) y las matemáticas generalmente favorecen la contratación de uno por encima de $ 20 mil. Por debajo de los 10.000 dólares, la tarifa de contingencia consume demasiado de la recuperación. Consulte la guía del tasador público para obtener el desglose completo.¿Puedo tener a mi techador presente durante la inspección del ajustador? Sí, y deberías hacerlo. Un techador con licencia en el sitio detecta los elementos del alcance que el ajustador podría pasar por alto, hace las preguntas técnicas a las que el ajustador no responderá voluntariamente y crea un registro documentado del segundo par de ojos. Un techador acreditado de San Diego se presentará a la inspección sin costo alguno si escribe su presupuesto.

¿Qué pasa si el transportista rechaza el reclamo basándose en la antigüedad del techo? La edad por sí sola no es motivo de denegación según el Código de Seguros de CA 2071. La aseguradora debe identificar el peligro específico que causó la pérdida y la exclusión específica de su póliza que se aplica. El “techo viejo” no es una exclusión. El “desgaste por uso” lo es, pero sólo si el transportista puede demostrar que la pérdida fue causada por el desgaste y no por un peligro cubierto. Solicite la denegación por escrito citando el lenguaje específico de la política. Luego presente una queja ante CDI si la citación es vaga o no tiene fundamento. Para obtener más información sobre esto, consulte no renovación del seguro según la edad del techo.

El resultado final

El trabajo del ajustador es resolver su reclamo de manera precisa y tan económica como lo permita la póliza. Su trabajo es asegurarse de que “con precisión” gane “económicamente”. Todo se reduce a documentar antes, controlar el lenguaje durante y leer el informe después. Las diez frases anteriores son las que silenciosamente inclinan la balanza lejos de ti. Reemplácelos con lenguaje específico, fechado y fáctico vinculado al evento de pérdida, y su expediente de reclamo se verá diferente desde el principio.

Si se encuentra en el condado de San Diego y está trabajando en un reclamo de techo en este momento, podemos conectarlo con un techador local examinado que redactará un presupuesto independiente y se presentará a la inspección del ajustador. No hay costo ni obligación. Consiga que lo emparejen con un techador de San Diego.

Fuentes