TL;DR
El tapajuntas escalonado es una serie de pequeñas piezas de metal en forma de L intercaladas entre hileras de tejas en cualquier lugar donde un techo inclinado llegue a una pared. Cada pieza arroja agua sobre la teja debajo de ella, como escamas superpuestas. Es una de las fuentes de fugas más comunes en San Diego después de las botas de tuberías y los tapajuntas de chimeneas, y casi nunca se repara correctamente la primera vez.
Las casas costeras desde Coronado hasta Encinitas ven tapajuntas galvanizados perforados entre 18 y 25 años. Las casas del interior reciben de 25 a 30. Las reparaciones que solo requieren sellador (del tipo que hace un personal de mantenimiento en 20 minutos para $180) comienzan a tener fugas nuevamente dentro de 12 a 18 meses, y hacen que la reparación real sea más difícil porque hay que quitar la masilla seca de cada hilera de tejas. El desglose completo de el mejor material de techo para climas costeros es más profundo.
Los precios honestos de reparación en San Diego se sitúan entre $450 para un tramo corto con tejas intactas y $1,800 para un tramo de pared completo con revestimiento y contrapiso nuevo. Si una cotización no menciona levantar las tejas, no se trata de una reparación de tapajuntas. Es una curita.
Cómo funciona realmente el flasheo escalonado
El tapajuntas escalonado es la pieza del techo que hace más trabajo y recibe menos respeto. La mayoría de los propietarios nunca han oído el término hasta que tienen una fuga.
Cada pieza es un pequeño rectángulo de metal, generalmente de 5 por 7 pulgadas, doblado en un ángulo de 90 grados. La pata horizontal se asienta sobre una hilera de tejas. La pata vertical sube por la pared detrás del revestimiento. La siguiente hilera de tejas se coloca sobre la pata horizontal y el siguiente trozo de tapajuntas se superpone al que está debajo por al menos 2 pulgadas.
El resultado parece una escalera que sube por la pared, de ahí el nombre. El agua que golpea la pared de arriba corre hacia abajo, golpea un escalón y es expulsada hacia las tejas de abajo. Nunca toca el revestimiento de madera porque el metal siempre está debajo de la siguiente teja.
Esto es lo que hace que el tapajuntas escalonado sea diferente de cualquier otro tipo de tapajuntas en su techo. No está sellado. No está pegado. Funciona gracias a la geometría. Bien hecho, dura tanto como el propio metal.
Donde vive el intermitente
Los tapajuntas escalonados aparecen en cualquier lugar donde un techo inclinado se encuentre con una pared vertical. Eso incluye más lugares de los que la mayoría de la gente cree.
- Transiciones de pared a techo. Secciones de un solo piso que se unen a una pared de dos pisos, como un garaje adjunto a una casa principal alta o un patio cubierto en la parte trasera de la casa.
- Lados de buhardilla. Las dos paredes en ángulo de cualquier buhardilla tienen tapajuntas escalonados que suben a cada lado.
- Lados de la chimenea. El tapajuntas escalonado sube por ambos lados de cada chimenea (el frente y la parte trasera usan detalles diferentes).
- Elevadores de pared a plomo. En cualquier lugar donde un techo se une a un parapeto, una pared de rodillas o una pared de escalones en una casa de varios niveles.
En San Diego, la mayor concentración de tapajuntas por pie cuadrado tiende a estar en Cape Cod y en las construcciones tradicionales de dos pisos en Carmel Valley, Scripps Ranch y los vecindarios más antiguos de La Mesa y Mission Hills. Los ranchos de mediados de siglo tienen menos. Las casas con azulejos de estilo español usan un sistema diferente (contrajuntas en estuco), pero aún tienen tapajuntas debajo.
| donde vive | Punto de falla típico |
|---|---|
| De pared a techo en un escalón | Esquina inferior donde el escalón se une a la pared y las tejas |
| Lados abuhardillados | A mitad de recorrido donde el galvanizado perfora primero |
| Lados de la chimenea | Hilera superior donde termina el tapajuntas |
| Elevadores de pared a plomo | Detrás de parches de estuco que atraparon la humedad |
Por qué falla el paso intermitente en San Diego
Los modos de falla aquí no son genéricos. Se agrupan en torno a cuatro causas y la mayoría de las filtraciones provienen de una combinación de dos.
Corrosión del aire salado del metal galvanizado. La mayoría de las casas construidas entre 1985 y 2010 utilizaron tapajuntas escalonados galvanizados G90. El recubrimiento de zinc brinda una protección sacrificial, pero el aerosol de sal dentro de cinco millas de la costa lo devora en aproximadamente la mitad del tiempo que afirma el fabricante. Los tapajuntas escalonados en Coronado, Imperial Beach, Ocean Beach, La Jolla, Cardiff y Encinitas comúnmente muestran perforación entre los años 18 y 22. No se puede ver esto desde el suelo ni desde una escalera. Sólo se nota cuando se levanta el herpes zóster.
Envejecimiento del sellador. Algunas instalaciones originales (especialmente las realizadas por constructores de producción en la década de 1990) omitieron por completo el tapajuntas escalonado y utilizaron tapajuntas en L continuo sellados con masilla. El sellador de poliuretano tiene una vida útil publicada de 10 a 20 años, pero la exposición a los rayos UV en San Diego reduce el extremo inferior más cerca de 7. Una vez que el cordón se agrieta, el agua encuentra el espacio.
Instalación original incorrecta. Esto es más común de lo que la gente quiere creer. Los dos errores de instalación que aparecen con mayor frecuencia: tapajuntas escalonados empalmados de extremo a extremo en lugar de superpuestos 2 pulgadas, y piezas clavadas frontalmente a través del frente de la teja de abajo (lo que hace un agujero en la impermeabilización). Ambos pasan una inspección final porque están ocultos. Ambos se filtran en 5 a 10 años.
Eventos de viento. Los vientos de Santa Ana y las tormentas invernales ocasionales pueden levantar las tejas y romper el sello que las mantiene planas. Los tapajuntas escalonados expuestos a los rayos UV directos incluso durante unos pocos meses envejecen más rápido y el viento puede doblar la pata vertical hacia afuera donde el revestimiento no la sujeta firmemente.
Cómo diagnosticar una fuga de intermitente
Las fugas de intermitentes tienen algunos signos reveladores. Aparecen en el interior de la casa, no en el exterior, porque el punto de falla está debajo de las tejas.
- Una mancha de agua en el techo o en la pared superior que siempre se encuentra a unos pocos pies de donde el techo se une con una pared exterior más alta.
- Manchas que aparecen solo después de una lluvia sostenida (no de un chaparrón breve), porque la falla del tapajuntas tiende a necesitar unas horas de agua para que la fuga se absorba.
- Pintura burbujeante o zócalo deformado en la base del segundo piso de una pared interior directamente debajo de una transición de techo a pared.
- Estuco blando o revestimiento podrido en la parte inferior de una pared donde se une con el techo inferior.
Las tuberías y los tragaluces gotean rápidamente bajo una ducha de 10 minutos. Por lo general, el tapajuntas escalonado no es así. Si su fuga solo aparece después de una fuerte tormenta, el primer lugar donde debe buscar un techador competente es el tapajuntas escalonado.
Cómo se ve la reparación real
Una reparación correcta del tapajuntas consta de seis pasos. Si el alcance de un contratista omite alguno de ellos, la fuga volverá.
- Levante las tejas en el tramo afectado. Cada hilera debe doblarse con cuidado y separar las pestañas del sellador sin romper la teja.
- Quite el metal viejo. Se retiran todas las piezas de tapajuntas escalonadas existentes. Se quitan los clavos frontales que los sujetaron y se sellan los agujeros.
- Inspeccione y repare el revestimiento. Si ha estado pasando agua durante un tiempo, el OSB o la madera contrachapada que se encuentra debajo mostrará manchas o puntos blandos. El revestimiento blando se corta y reemplaza.
- Instale una nueva membrana de hielo y agua en la pared detrás de donde irá el tapajuntas, superponiendo la teja de abajo. Esta es la capa impermeabilizante secundaria.
- Instale un nuevo tapajuntas escalonado con la superposición correcta de 2 pulgadas, clavado solo a través de la esquina superior de la pata vertical (nunca a través de la pata horizontal hacia la plataforma del techo).
- Reponga las tejas con lengüetas de sellador nuevas y vuelva a colocar las que se rompieron durante el levantamiento.
Una reparación que incluya los seis pasos requiere de 4 a 8 horas para un recorrido corto y un día completo para un muro largo. Una reparación que dura 45 minutos no es una reparación. Es masilla.
Opciones de materiales y vida útil.
El material que elija para el nuevo tapajuntas es más importante de lo que la mayoría de los propietarios creen, especialmente a unas pocas millas de la costa. Esto es lo que instalará un techador calificado y qué esperar.
| Material | Esperanza de vida costera | Esperanza de vida en el interior | Costo relativo |
|---|---|---|---|
| Acero galvanizado G90 | 18-22 años | 25-30 años | Base |
| Aluminio (.024-.032) | 30-40 años | 40-50 años | 1,3x |
| Acero inoxidable (304) | 50+ años | 50+ años | 2,5x |
| Cobre (16 onzas) | 60+ años | 75+ años | 4x |
Para la mayoría de los hogares de San Diego, el aluminio es la opción correcta. No se corroe con el aire salado, es asequible y compatible con las tejas asfálticas. La excepción: si su techo actual tiene cobre en cualquier otro lugar (canalones, montura de chimenea, tapajuntas de limahoya), no mezcle metales. La corrosión galvánica entre el aluminio y el cobre acabará con el aluminio en menos de 10 años. Combina lo que ya hay o elige acero inoxidable. Para obtener más información sobre esto, consulte si la sal dañará un techo de metal.
A menos de dos millas del océano, a menudo recomendamos el acero inoxidable en tramos críticos (lados largos de buhardillas, chimeneas, cualquier lugar donde volver a techar signifique arrancar tejas nuevas). El costo inicial es real, pero está comprando tapajuntas que sobreviven a los dos techos de tejas siguientes.
Rangos de costos en San Diego
El precio supone una reparación sencilla con acceso normal. Las pendientes pronunciadas de más de 8:12, las paredes de dos pisos sin un anclaje de amarre que funcione o una podredumbre significativa del revestimiento aumentarán los costos.
| Alcance | rango típico |
|---|---|
| Tirada corta (4-6 pies), aluminio, sin daños al revestimiento | $450 - $750 |
| Tramo mediano (8-12 pies), aluminio, trabajo de revestimiento parcial | $750 - $1,200 |
| Largo plazo (15-25 pies), aluminio, contrapiso nuevo | $1,200 - $1,800 |
| Actualice a acero inoxidable, cualquiera de los anteriores | Añadir 25-40% |
| Reemplazo de revestimiento | Agregue $80-$150 por hoja |
Estos números suponen que al techo de tejas sobre el tapajuntas le quedan al menos 5 años de vida útil. Si se encuentra dentro de los últimos 3 años de vida útil de las tejas, reparar solo el tapajuntas escalonado generalmente no es la decisión correcta. Hable sobre un cronograma de renovación del techo antes de gastar dinero en metal que de todos modos saldrá pronto. Cubrimos el panorama de costos más amplio en nuestro guía de costos de reparación de tapajuntas de techo.
Por qué el “masillado” nunca funciona
La mala reparación más común es la siguiente. Un personal de mantenimiento sube, ve un espacio o algo de óxido a lo largo de la línea de la pared y pasa una pesada capa de poliuretano o alquitrán para techos por el borde superior del tapajuntas visible. A veces también lo untan a lo largo de la capa de tejas. Cita: $180 to $300. Tiempo en la azotea: 30 minutos.
Hay tres cosas mal en esto.
Primero, la fuga no está en el borde superior. Está debajo, donde los escalones se han corroído o nunca se superpusieron correctamente. El sellado de la parte superior atrapa el agua que entra desde arriba (impulsada por el viento) y no le da ningún lugar por donde drenar. La fuga empeora, no mejora.
En segundo lugar, el poliuretano sobre tejas asfálticas se adhiere permanentemente durante los primeros 6 a 18 meses, luego se agrieta a medida que la teja se expande y se contrae diariamente en los rayos ultravioleta de San Diego. Una vez que se agrieta, cada grieta se convierte en un embudo que apunta directamente al revestimiento.
En tercer lugar, cuando un verdadero techador finalmente viene a arreglarlo, cada teja de ese tramo debe ser reemplazada. El sellador seco no se desprende y las tejas se rompen cuando intentas levantarlas. Lo que habría sido una reparación $700 se convierte en una reparación $1,400 porque agregó nuevas tejas al alcance.
Si alguien le ofrece una reparación de tapajuntas sin levantar las tejas, la respuesta es no. Obtenga una segunda opinión. Los patrones más amplios de mal trabajo de flasheo se tratan en nuestro artículo sobre ¿Qué causa la mayoría de las goteras en los techos en San Diego?.
Cómo leer una cotización de reparación de tapajuntas
Una cita honesta nombra el fracaso. Uno malo no.
Busque estos elementos de línea: levantamiento de tejas, remoción de metal, inspección del revestimiento, membrana de hielo y agua, nuevo material y calibre para tapajuntas, reasentamiento de tejas, sellador solo para el borde del tapajuntas (no para los escalones en sí) y eliminación. Si una cotización tiene una línea que dice “reparar la fuga del tapajuntas del techo, $400,”, solicite el alcance por escrito.
Consulte también el idioma de la garantía. Una reparación bien realizada obtiene una garantía de mano de obra de 5 a 10 años en el recorrido del tapajuntas. Una reparación realizada incorrectamente recibe 30 días o “no se ofrece garantía”. Esa diferencia le dice lo que el contratista piensa de su propio trabajo.
California requiere que cada contratista de techado tenga una licencia C-39 activa de Junta Estatal de Licencias de Contratistas (CSLB). Verifícalo antes de firmar nada. El número de licencia debe aparecer en la cotización, el camión y la tarjeta de presentación.
La Asociación Nacional de Contratistas de Techos publica una guía detallada sobre la instalación de tapajuntas, incluidas las especificaciones de tapajuntas escalonados. El Manual de techado de la NRCA es la referencia de la industria. Un techador que lo haya leído le dirá lo mismo que este artículo.
Donde las casas de San Diego muestran primero problemas con los tapajuntas
Algunos patrones se repiten en todo el condado.
Zonas costeras de sal (Coronado, Imperial Beach, Ocean Beach, La Jolla, Cardiff, Encinitas, Solana Beach, Del Mar). Los tapajuntas galvanizados de cualquier casa de más de 18 años se deben asumir en peligro hasta que se inspeccionen. Cubrimos este patrón de corrosión en detalle en nuestro artículo sobre Daños por sal costera en los tejados de San Diego.
Barrios más antiguos con galvanizado original (Mission Hills, North Park, Kensington, La Mesa, partes de Hillcrest y South Park). Las casas construidas antes del año 2000 con construcción original a menudo tienen tapajuntas que ya han superado su vida útil esperada. Si compró una casa de los años 1950 o 1960 y el techo fue reemplazado por última vez en los años 1990, planifique trabajos de tapajuntas en el próximo techo.
Las casas de producción de dos pisos en Carmel Valley, Scripps Ranch, Rancho Bernardo y 4S Ranch de la década de 1990 y principios de la década de 2000 a menudo usaban tapajuntas en L continuo con sellador en lugar de tapajuntas escalonado adecuado. Estos comienzan a tener fugas entre los 15 y 20 años y necesitan una actualización completa, no un parche.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reparar solo una pieza del tapajuntas escalonado? Casi nunca. El flasheo escalonado falla como sistema. Si una pieza se ha corroído por completo, las piezas que están encima y debajo de ella suelen correr el mismo destino al cabo de uno o dos años. Reemplazar una pieza significa levantar las mismas tejas que levantarías para reemplazar todo el tramo, por lo que casi siempre es más inteligente hacer el tramo completo mientras las tejas están abiertas.
¿Necesito reemplazar las tejas también? Normalmente no. Si las tejas están en buen estado y tienen menos de 15 años, un techador cuidadoso puede levantarlas, hacer el trabajo de tapajuntas debajo y volver a asentarlas con lengüetas de sellador nuevas. Es normal que se rompa algo (del 5 al 10 % en una tirada típica). Si las tejas son quebradizas, están quemadas por el sol o tienen más de 18 años, planee reemplazar lo que se desprenda.
¿Mi seguro cubrirá la reparación del tapajuntas? Casi nunca por desgaste normal y corrosión. El seguro cubre daños repentinos y accidentales (tormenta, árbol caído, etc.). La falla del tapajuntas escalonado debido a que el metal galvanizado se corroe durante 20 años no es una pérdida cubierta. Si la falla está relacionada con una tormenta específica con daños por viento documentados, presente el reclamo y deje que el ajustador decida.
¿Cuánto tiempo lleva la reparación del tapajuntas? Una carrera corta (de 4 a 6 pies) requiere medio día. Un recorrido más largo con revestimiento o estuco puede llevar un día completo. Los equipos trabajan herméticamente contra las ventanas climáticas porque el contrapiso no puede permanecer expuesto durante la noche en nuestra capa marina.
¿Debo actualizar a aluminio o acero inoxidable si mi tapajuntas todavía está galvanizado? Si se encuentra a cinco millas de la costa y al techo le quedan al menos 10 años de vida útil de las tejas, sí. El costo de la mejora es pequeño en relación con la mano de obra y no tendrá que repetir esta reparación en 8 años. Las casas del interior pueden quedarse con el galvanizado G90 si el costo es ajustado, pero el aluminio sigue siendo la mejor opción a largo plazo.
¿Las fugas en los tapajuntas pueden causar daños estructurales? Sí, con el tiempo. Los tapajuntas escalonados tienden a gotear lentamente, por lo que los propietarios a menudo no se dan cuenta durante una o dos temporadas de lluvias. Para entonces, el revestimiento de la pared, la placa superior y, a veces, el marco detrás del revestimiento pueden pudrirse. Hemos abierto paredes donde dos temporadas de fugas lentas reemplazaron 30 pies cuadrados de OSB y una sección de 6 pies de placa superior. No ignores las manchas.
¿Una inspección de bienes raíces detectará problemas con los tapajuntas? A veces. Un buen inspector de viviendas notará óxido, huecos o deterioro visible. No pueden levantar las tejas, por lo que no verán corrosión debajo de las vueltas. Si está comprando una casa costera de más de 15 años, pague por una inspección del techo por separado que incluya levantar y mirar cada pared con tapajuntas.
Qué esperar de un techador examinado
Cuando nos llama acerca de una sospecha de fuga en el intermitente, esto es lo que sucede.
Lo conectaremos con un techador examinado de San Diego que comienza con una inspección gratuita del techo que incluye una mirada práctica a cada transición de la pared al techo. Levantan tejas donde los síntomas sugieren el punto de falla, fotografían lo que hay debajo y le muestran la corrosión o el defecto de instalación en el lugar. Sin tácticas de miedo ni ventas adicionales. Si tu flasheo está bien y la fuga es de otro lado, te lo dirán.
Si es necesaria una reparación, obtiene un alcance escrito que menciona cada paso: levantamiento de las tejas, remoción de metal, reparación del revestimiento, si corresponde, nuevo contrapiso, nuevo material y calibre para tapajuntas, reasentamiento de las tejas, detalles del sellador, eliminación y una garantía de mano de obra de 10 años en el tramo del tapajuntas. El precio se fija antes de que comience el trabajo, no se “descubre” una vez que se colocan las tejas.
La mayoría de las reparaciones se programan dentro de una semana. Las fugas activas durante la temporada de lluvias reciben un trabajo de lona temporal el mismo día y luego una reparación permanente en la siguiente ventana seca. El equipo que cotiza el trabajo es el equipo que lo realiza.
Para obtener un contexto más amplio sobre problemas de flasheo, consulte nuestras guías sobre reparación de tapajuntas de chimenea y Reparación de goteras en tapajuntas de techo. Para obtener una descripción general completa del servicio, visite nuestro Página de reparación de tapajuntas y ventilación..
Si tiene una mancha que aparece después de grandes tormentas o una marca de agua en cualquier lugar donde un techo bajo se une a una pared alta, llámenos. El tapajuntas escalonado se puede arreglar. Dejarlo reposar no lo es.